中古戸建物件を内覧する際にはここに注意
こんにちは、てけです。
不動産検索サイトで良い中古物件を見つけたら、いざ次は実際に内見をされると思います。
中古物件と一言でいっても実際には物件によって状態は千差万別です。
「良い物件は逃したくない」という気持ちもありつつ、いざ物件を見ても「本当に大丈夫？」という不安もなかなか拭えないと思います。
ここでは内覧で良い中古物件、自分たちに合ったぴったりの物件を見つけるためのポイントをお伝えします。
中古物件の扱いに慣れたプロと同行すること
まず何より重要なのはここ、「中古物件の扱いに慣れたプロと同行すること」です。
不動産仲介の業者は世の中たくさん存在しますし、どの業者に依頼してもほとんどどの物件を内覧することも可能です。
しかし、中古物件をしっかりと見極めることができ、必要に応じてどれくらいの規模のリフォームが必要か、考えている予算だとどれくらいのことが可能かなどの目利きができる業者は多くはありません。まずは内覧をする前段階でしっかりと中古物件のリフォームやリノベーション経験が豊富な不動産業者をしっかりと選んでおきましょう。
僕の場合は最初からほぼフルリノベーションする前提でトータル予算●千万円という形で伝えた上で物件を探し、建築士免許を持った担当の方に内覧の際に見てもらっていました。
「この物件の場合は予算内でフルリノベーションができそう」
「この物件の場合は希望を叶えるにはプラス●百万円くらいは見ておいた方が良い」
「この物件はこの辺りはかなり状態が良いので、残して使えば予算内でおさまりそう」
といったアドバイスをしてくださるので、物件を決めた後に大きく計画が異なり「こんなはずでは、、、」となる可能性を大きく下げることができたのではないかと思います。
相場より安い物件はしっかりと理由を確認
不動産サイトなどで相場に比べて安い物件を見つけたときには「掘り出し物見つけた！！」とテンションが上がること間違いなしなのですが、本当に喜んで良いものなのか、ここはしっかりとチェックをしておく必要があります。僕が色々見た中で相場より安かった物件の理由は大きく以下が挙げられます。
①日当たりが悪い
日当たりはこちらの記事でも紹介したようなgoogle mapやgoogle earthで見ていればある程度想像がつくところでもあるんですが、実際現地に行ってみるとまたガラリと印象が変わることも多いです。現地に行ってみると思った以上に谷になっていたり、周囲に山や台地があり日光が当たる時間が極端に少なかったりということがあります。
また山や傾斜地が多いエリアの場合は、土地の片面が大きな崖や擁壁になっているということもあります。こういった場合は災害リスクが高まることからも安くなることがあります。方角によってはそこまで日当たりに影響を与えないかもしれませんし、プライベート空間が確保されるという意味では、日当たりの悪さが許容されるのであれば逆にメリットとなるところもあるかもしれません。
②造成費用がかかる
こちらは中古物件というよりは土地のみの場合に多かったケースです。傾斜になっている状態の場合は造成しなければいけないということでプラス200-300万くらいは見ておいてくださいと言われたケースが多かったです。この辺りも図面や写真だけではいまいちわからず、実際に現地を見てアドバイスをもらっていました。
③車が止められない
僕が物件を見ていた中で意外と多かったのがこのケースです。
「車が通れない道の先にあり駐車場は近隣で借りないといけない」
「さらには徒歩10分以上は歩かないと貸し駐車場がない」
といったものから、
「現状だと駐車スペースがないので擁壁を造成し直して駐車スペースを作らないといけない、そうなるとプラス500万以上くらいは見ておいた方が良い」
といったものまで。
ここさえクリアできればめちゃくちゃ良い物件なのに、と思いながら2件ほど諦めました。
④そのままだと使えない（老朽化している）
これはもう分かりいやすいですが、購入しても老朽化が激しいためそのままでは住めないといったものになります。僕が購入したのはまさにこのタイプでした。僕の場合は前述の通り、最初からフルリノベーションを前提で考えていたため「安くなるならラッキー」くらいの受け止め方ではありました。
ただし契約内容についてもきちんと確認をしておく必要があります。安い購入金額のため「すべて免責である」といった条件が付いていることもあります。僕の場合がまさにこれでした。購入後のシロアリ被害発覚や雨漏りなどについては全て免責とする旨が契約条件として記されていました。
相場より安い物件は条件さえ合えば最高の物件ですが、一歩間違えると望まない結果になってしまいます。こういった細かいところもしっかり念頭においた上でしっかりチェックされることをお勧めします。
良い物件だと思ったら迷わず申込をすること
そんな諸々を経て「これは良い物件だ！」と思ったら迷わずに申し込みをしましょう。
良い物件は（特に人気エリアのものは）、公開されたら一瞬で申し込みが入ります。
僕もネットで見つけてすぐに内覧予約をして1週間以内に内覧を行なったにも関わらず購入申込にはもうすでに先約がいたというオチが何回もありました。
購入できた物件も二番手で申し込みを入れて、先約のローンの話がまとまらずに流れてようやく購入できたというラッキーパターンでした。
ライバルの動きは想像以上に早いため、探す前からきっちりと基準を決めておいて「良い」と思った際には迷わずにGoサインが出せる状態にしておきましょう。
まとめ
以上、いかがだったでしょうか。
中古物件の内覧について押さえておくべきポイントをまとめてみました。
良い物件は公開されてから売れるまでのスピードが本当に早いです。良い物件が出たときに迷わずに一歩踏み出せるように、しっかりと一緒に内覧できるプロの方を捕まえておきましょう。
